共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體，以及政策的演變，逐步經(jīng)歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此，聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè)，其前景與模式仍不明朗。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶曾對第一財經(jīng)表示，這個時代，每個人都可以成為玩家，甚至是超級玩家，所以才有了那么多人選擇用創(chuàng)業(yè)來詮釋自己的人生。但隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動，走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。

行業(yè)勢起

多家分析機構數(shù)據(jù)預測，2018 年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將突破 600 億元，到 2022 年規(guī)模有望突破 4100 億元，至 2030 年，30% 辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場規(guī)模或達萬億。急劇膨脹的市場規(guī)模推動聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。

今年 1 月 11 日，氪空間宣布完成 6 億元 Pre-B 輪融資，系中國共享辦公領域最大單筆現(xiàn)金投資；3 月 27 日，夢想加空間宣布正式完成總規(guī)模達 3 億元 B 輪系列融資；3 月 28 日，米域 MIXPACE 宣布完成 B-1 輪融資，逐步落實 B-2 輪融資；6 月，優(yōu)客工場宣布獲得數(shù)億元人民幣融資；7 月，WeWork 中國宣布獲得 5 億美元 B 輪融資；8 月，夢想加宣布獲得 1.2 億美元 C 輪融資后，優(yōu)客工場也宣布再次獲得 3 億元人民幣 B+ 輪追加投資。

國際視野中，總部位于美國紐約、最早于 2011 年 4 月成立的 WeWork，現(xiàn)已覆蓋全球 77 座城市 ,287 個辦公地點，擁有 26 萬 + 會員，早在 2016 年便估值達到 160 億美元，但相較而言，其遲至 2016 年 7 月，才正式進入中國市場，首站選擇上海。截至 2018 年 2 月，WeWork 在大中華區(qū)只進入了上海、北京、香港三座城市。2018 年 8 月 10 日，WeWork 上半年業(yè)績報告顯示，軟銀將以可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式再次向公司投資 10 億美元。其上半年虧損達到 7.23 億美元，營收 7.64 億美元。WeWork 預計未來 12 個月營收至少達到 18 億美元。

氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹空間總經(jīng)理的吳崢對第一財經(jīng)表示，軟銀對 WeWork 的投資動作，說明其本質(zhì)希望獲得 WeWork 的控制權，這一舉動實際也帶動國內(nèi)共享空間的風口，印證資本對這類經(jīng)濟模式的認可。

頭部效應明顯

即便行業(yè)風口越發(fā)顯著，但機構資金量畢竟有限，國內(nèi)市場中，頭部效應越發(fā)明顯。

10 月 17 日，優(yōu)客工場宣布并購方糖小鎮(zhèn)，未來逐步完成對方糖小鎮(zhèn)北京、上海 26 個共享辦公空間的全面合并，之后雙方將在 37 個城市布局超過 200 個社區(qū)，提供 10 萬張辦公桌，持續(xù)賦能數(shù)十萬平臺會員、近 15000 家企業(yè)，合并體或?qū)⒊蔀閬喼拮畲笠?guī)模的共享辦公空間。

資金層面，公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，優(yōu)客工場累計融資已超過 40 億元，今年 8 月完成 3 億元增資之后，公司估值突破 18 億美元。僅 2017 年一年，便完成五輪、累計 31 億人民幣融資；僅 2018 年上半年便完成四輪融資。

此外，資本的加持助推了優(yōu)客工場的投資整合。

2017 年 7 月，優(yōu)客工場戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌 Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；2018 年 1 月，全資并購洪泰創(chuàng)新空間；3 月，并購無界空間；7 月，與愛特眾創(chuàng)達成并購合作意向；7 月底，以 3 億元并購上海共享辦公企業(yè) Workingdom；9 月，以 2 億元并購智能化辦公平臺 " 火箭科技 "。

吳崢對第一財經(jīng)表示，在他眼中，優(yōu)客工場本身便不類同于 WeWork 模式。他稱，毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領域之時，也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么，也是因此，走了彎路吃了苦。

優(yōu)客工場在北京西大望路陽光 100 開設的第一家店，單價高達 2000 元，而那時尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺，均價還在 1000 元左右，" 所以當時感覺毛大慶是在做產(chǎn)品。"

之后，吳崢表示，毛大慶在整個優(yōu)客工場的布局越發(fā)清晰，自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè)，通過加盟與資源聚合的形式，不斷擴充會員數(shù)，突出自身模式，同時實現(xiàn)融資，最終越做越 " 輕 "。

吳崢表示，從本質(zhì)意義上，優(yōu)客工場和氪空間、WeWork 還不太一樣，所以它并沒有去做實打?qū)嵉啬脴牵ジ脑臁⑷プ霎a(chǎn)品。實際上它更多的是從資源聚集、流量、會員加盟、輸出品牌這方面去走，這樣的話它就相對來說比較輕。

模式分化

有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產(chǎn)能過剩商業(yè)地產(chǎn)，如潘石屹旗下的 SOHO3Q 品牌；創(chuàng)業(yè)服務型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場、由孵化器轉(zhuǎn)型的氪空間；直接將智能辦公服務作為商業(yè)模式的 " 新勢力 "，如夢想加。

對此，吳崢對第一財經(jīng)表示，包括氪空間、夢想加等平臺，雖然拿融資很多，但相對來說還是在做較為 " 平凡 " 的融資動作，還是在走相對傳統(tǒng)的，即 " 空間風格改造 "、" 產(chǎn)品化 " 的路線——針對不同的產(chǎn)品打造產(chǎn)品，最終把它輸出變現(xiàn)。

在吳崢看來，聯(lián)合辦公一個明顯的行業(yè)趨勢是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價越來越貴，位置選擇越來越偏核心區(qū)、高端區(qū)，業(yè)內(nèi)人士也對第一財經(jīng)表示，位置決定價格，單價高上去之后，一系列產(chǎn)品價格自然可以水漲船高。

10 月 16 日，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹 IBC，以及首款產(chǎn)品桉樹 IBC · 高端智慧商務中心，單個工位 5000 元 / 月，成交價屬于北京區(qū)域頂級水準。

但因此，相較于其他平臺初始期定位 1500 元單價人群，之后逐步抬高客單價，不斷觸達 2000 元、2500 元、3000 元用戶群的過程，桉樹空間選擇直接定位高端客戶，為其將產(chǎn)品打造為 5000 元客單價級別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設備等辦公領域上下游資源，如引進了智慧業(yè)務系統(tǒng) SaaS 架構 CRM、智慧服務機器人、智慧對客服務 App、一對一管家式一站式行政服務體系、集成第三方企業(yè)服務平臺等，形成一個具有 " 數(shù)據(jù) " 和 " 信息 " 特征的高端智慧辦公綜合服務平臺。

但一位與桉樹空間有產(chǎn)品合作的業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示，雖然桉樹定位高端群體，但畢竟是金字塔頂端，客單價高，客戶群少，盈利壓力并不會從根本上削減。

另一家將自身定位于 " 智能化辦公服務 " 的是剛拿到融資的夢想加，其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢歸結(jié)為通過科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式，為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務，打造智能辦公、設計產(chǎn)品、空間運營三者合一的 "OaaS"（辦公即服務）體系。其官方數(shù)據(jù)顯示，夢想加位于望京瀚海國際大廈的開放辦公位單價 2000 元，與桉樹空間同樣位置的世貿(mào)天階開放辦公位單價 3300 元起。

打破燒錢魔咒

在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭奪布局城市之時，在資源上占據(jù)高地的 SOHO3Q，反而將發(fā)展節(jié)奏調(diào)整為穩(wěn)健型。

SOHO 中國董事會主席兼執(zhí)行董事潘石屹設定四項標準，選定十座城市——第一看 GDP 總額，第二看 GDP 增長速度，第三看人均 GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產(chǎn)生的 GDP。截至 2018 年 6 月底，SOHO3Q 已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共 7 座城市，擁有 31 個中心，超過 3 萬個工位，平均出租率達 88%。

潘石屹于今年 6 月，宣布將 SOHO3Q 的定位從服務創(chuàng)業(yè)企業(yè)，調(diào)整為中國最大的辦公樓綜合服務商——不論大中小公司，都可以成為 SOHO3Q 的客戶。

潘石屹解釋稱，專注于創(chuàng)業(yè)公司會使得工位轉(zhuǎn)換率居高不下，幾乎每半年換一批，工位出租率也一直徘徊在 88% 左右，無法繼續(xù)增長。而轉(zhuǎn)型定制化，可降低辦公轉(zhuǎn)換率，節(jié)省成本。截至目前，SOHO3Q 已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團點評等一些大型公司項目定制。

此外，不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場份額的形式，潘石屹更多強調(diào)盈利第一、規(guī)模第二，并計劃明年啟動 SOHO3Q 的獨立上市。他稱，燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里，過一段時間就會蔫。

SOHO 中國（00410.HK）2018 年未經(jīng)審計年度中期業(yè)績報告顯示，SOHO 中國上半年凈利潤（股東應占利潤）約為 10.93 億元人民幣，同比下滑 72.5%。經(jīng)營利潤（不含投資物業(yè)的評估增值）約人民幣 15.3 億元，同比上漲約 144%。租金收入約人民幣 8.48 億元，剔除已出售的虹口 SOHO 和凌空 SOHO 的租金影響，同比上升 17%。

另一家另類公司太庫——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器，或投資機構中任何一種——太庫 CEO 黃海燕直接將其稱為 " 怪物 "，她對第一財經(jīng)表示，太庫本身沒有物業(yè)，一家平臺如果將重點聚焦在融資、出租，感覺像是 " 二房東 "，對平臺商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時，租場地必然成本高昂；市場不好的話，租來了空間又租不出去，" 這是很矛盾的點。" 因此，太庫排除類 WeWork 模式，聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局。" 現(xiàn)在的企業(yè)對物理空間變得沒有黏性，它們更關注產(chǎn)業(yè)鏈之間的聯(lián)系。"

在談論共享辦公行業(yè)意義這個問題時，毛大慶曾對第一財經(jīng)表示，為什么在硅谷、特拉維夫等地方產(chǎn)生了很多共享平臺——因為開放空間能夠提供物理共享、信息共享、價值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感，讓具備自由思想的個體創(chuàng)造自己的價值，這樣的公司才有創(chuàng)造無邊價值的可能性。

所以在毛大慶看來，共享辦公所起的作用，是活化社會創(chuàng)新狀態(tài)，讓社群文化自由翱翔。

來源：第一財經(jīng)