孫宏斌已經很久沒有成為全民熱點了。

2017 年 " 拯救 " 賈躍亭失敗，孫宏斌哽咽落淚，計提 165.5 億損失。但從此之后他便收拾心情，繼續一路向前。

在融創對外發布的 2017 年業績中，融創合同銷售金額約為人民幣 3620.1 億元，行業排名躍升至第四名。之后的 2018、2019 年，融創也穩住了自己的江湖地位。

離開了賈躍亭，孫宏斌就再也沒哭過。這些日子里，他和融創在忙些什么呢？

孫宏斌談到樂視時落淚

（圖片來自網絡）

· 融創的現狀 ·

一切過往，皆為序章。

賈躍亭送給融創的大戲只是一場過眼云煙，融創今日之成就，還是要歸功于歷史進程中的機遇與苦心經營。

孫宏斌在聯想集團的過去就不贅述了，1994 年他刷新自己，創建順馳，以房地產中介所進入地產界。1998 年，孫宏斌看準國家停止福利分房的政策后，開始大干，當年一舉拿下面積 14 萬平方米的名都項目，聲震津門。

從 1998 年到 2002 年，順馳天津開發了近 30 個項目。雖然孫宏斌沒有賺到大筆利潤，但他徹底打破了房地產平均開發周期 18 個月的慣例，一舉縮短到 7 個月。

2003 年 7 月融創中國正式成立于天津并開始操作高端物業項目。據說當年在中城房網重慶會議上，孫宏斌曾當面向王石下戰書，要成為中國房地產的一哥。

孫宏斌，圖片源自網絡

2007 年，中國房地產業高速發展的 " 紅利期 " 已過，孫宏斌被迫賤賣順馳，但壞消息之下，集中孫宏斌精力的融創卻急起直追。

2010 年融創成功登陸香港聯交所主板市場，不過當時融創的行業排名還在 40 位之外。

2014 年全年合同銷售金額 658.5 億元，首次躋身全國房企銷售排行 TOP10。之后的 2016、2017 年融創瘋狂增長，終于穩定在了行業第四，順利進入中國地產的第一梯隊。

進入 2018 年，融創的銷售額增速終于慢了下來。但其并購之路仍在繼續向前。根據孫宏斌在業績發布會上透露的數據，2018 年，融創并購有 200 個成功案例。

而到了 2019 年，融創年初斥資 125.53 億元，收購北京泛海國際項目與上海董家渡項目；年尾拿下成都環球世紀、時代環球，交易對價 152.69 億元——這是 2019 年國內地產行業最大的兩筆收購案。

" 我們買的東西挺少的，8 年加起來（并購）花了 2000 億，但賣了 2 萬億的貨值。" 孫宏斌在去年 11 月的媒體見面會上說。

不過進入 2020 年，這位并購之王似乎要等一等了。

"2020 年被我們內部定義為行業洗牌大年，可供并購優質標的不是很多，我們（未來）會非常謹慎地去看、去挑好的。" 在 2019 年業績發布會上，董事局主席孫宏斌表示，新冠疫情尚未結束，并購團隊已經調研過一些標的，因算不過賬，基本都放棄了。

 

" 買買買 " 固然是一種實力，真正核心的還是經營能力。

融創 3 月底公布了 2019 年業績報告，這份報告能更加清晰地看到其經營與發展狀況。報告顯示，公司 2019 年取得營業收入 1693.2 億元，同比大幅增長僅 35.7%。

其中：

融創物業開發收入仍然是最大的收入來源，全年達到 1594.7 億元，占總收入比例為 94.2%；

融創文旅城建設及運營收入為 28.5 億元，同比大增 40.7%。

在銷售方面，融創 2019 年合同銷售額為 5562.1 億元，同比增長 20.7%。權益銷售占比 69.0%，銷售均價 14530 元每平米，同比下降 4.5%。

根據中國指數研究院之前公布的 2019 年中國房地產銷售額榜，融創全口徑合同銷售額在國內房企中排名第四，僅低于碧桂園、萬科及恒大。

而在分布上，融創持續聚焦的是一二線城市，疫情可能會觸發逆向調節政策，一二線城市有望直接受益。

在土地儲備方面，融創 2019 年新增土儲 0.73 億平方米，同比增長 51.45%。截至 2019 年底，融創在手土儲 2.39 億方，貨值 3.07 億萬元，權益土儲 1.53 億平方米。

其中最劃算的是環融資產包：2019 年 11 月，融創以 152.69 億低價收購了云南城投旗下環球世紀與時代環球各 51% 的股權，對應目標公司所在多個城市 18 個項目，可售建面 2771.6 萬方，未售建面 2390.1 萬方，公司此舉以低成本新增約 2000 多億二線城市為主的土儲貨值。

而值得一提的是，融創超過 82% 的土儲貨值位于一二線城市，雖然土地成本占銷售均價比有所提升，但利潤空間仍舊可觀。

盈利能力方面，融創在 2019 年的整體表現穩定。

公司 2019 年毛利潤為 414.1 億元，同比增長 33%，增速與收入基本持平；公司毛利率為 24.5%，略低于 2018 年 0.5 個百分點。凈利潤方面，融創 2019 年歸屬于上市公司股東凈利潤 260.3 億元，同比大幅增長 57.1%，凈利潤率為 15.4%，高于 2018 年的 13.3%。

融創盈利能力表現提升，主要是由于公司經營效率的提升。

在毛利率水平基本持平的情況下，融創通過持續改善經營效率，使得凈利水平實現提升。融創 2019 年經營費用 144.5 億元，同比增長 23.3%，低于收入增速；公司經營費用率僅為 8.5%，在過去兩年呈現持續下降趨勢。

在地產行業整體需求增長放緩的情況下，融創通過將更多精力放在 " 節流 " 方面來實現利潤的快速增長。

但需要警惕的是，過去幾年公司布局城市、開發項目數量大幅提升，管理半徑快速擴張 導致銷售管理費用明顯增加。2019 年公司表內銷售管理費用合計約 145 億元，對比 2016 年為 23 億元，3 年 CAGR（復合增長率）達 86%。

負債方面，融創 2019 年杠桿水平整體高于 2018 年。

公司 2019 年末凈借貸比率達到 172.3%，高于 2018 年的 149.4%（凈借貸比率 =（有息負債 - 賬面現金）/ 權益）；公司資本負債率為 63.3%，同樣高于 2018 年的 59.9%，保持了一致的趨勢。

更高的負債比率，也使得公司的融資成本出現較大幅度提升。

2019 年，融創財務成本凈額為 36.3 億元，同比大幅增加 73.7%。這一財務成本水平略低于 2017 年，但考慮到公司在 2017 年曾斥資超 150 億元人民幣，收購樂視系公司股權，動用了較大杠桿，因此導致財務成本較高。

因此，融創去年財務成本仍處于較高水平，這也在一定程度上影響了公司利潤水平。

總體來說，融創的基本面是好的，而且截止 2019 年末，估算公司已售未結金額約 8200 億元，較年初增長 42%， 可基本匹配未來兩年預測結算流量，收入端彈性有保障。

但考慮到 2018-2019 年較高的資本化利息金額以及 2019H2 降價促銷因素，預計短期內毛利率下滑或拖累業績增速放緩。

融創中國上市以來的股價走勢

· 未來走向何方 ·

現在，孫宏斌不用流淚了，但他仍無法高枕無憂。疫情的黑天鵝對整個地產行業的影響也是巨大的，融創無法獨善其身。

根據融創 4 月初發布的公司一季度經營數據，融創 1-3 月份累計合約銷售金額 617.6 億元，較去年同期減少 22.7%；累計合約銷售面積 453.4 萬平方米，同比減少 16.4%。疫情對融創一季度的業績產生了較大的負面影響。

另外，根據融創公布的銷售數據，其今年 2 月實現合同銷售金額 122.1 億元，同比下降 33.2%；實現合同銷售面積 88.9 萬平方米，同比下降 26.9%。3 月實現合同銷售金額 309.2 億元，同比下降 17.9%；實現合同銷售面積 228.7 萬平，同比下降 12.6%。

好在融創的銷售高峰通常在下半年，而疫情對一二線城市的影響預計相對較小，購房需求更多是延后，而非消失。加上近期收購環球世紀及時代環球資產包，增加了 2020 年可售貨值彈性，預計 2020 年銷售有望維持增速。

在充滿不確定性的未來，融創怎么走？現在比較明確的是兩條腿：

一方面，并購、拿地、規模驅動是融創核心商業邏輯。但在房住不炒的邏輯之下，融創顯然在有意放緩拿地和并購的節奏。

就在 4 月，融創轉讓金科 11% 股份，退出股權爭奪戰。此次減持金科股份，融創中國套現近 47 億元。

孫宏斌告訴投資者，融創今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產；拿地要拿對地方、拿對時間。

另一方面，地產之外，融創積極布局 " 地產 +" 板塊。

融創物業服務板塊的收入規模僅次于萬科物業、碧桂園服務。物業板塊合約 + 儲備面積超過 3.5 億平，在管均價達 3.39 元 / 平 / 月；

文化板塊由孫宏斌之子孫喆一領銜，通過收初步完成動畫平臺和 IP 運營的建設。目前，融創文化已經完成了對國民 IP 阿貍背后公司夢之城的控股，并且投資了《全職高手之巔峰榮耀》《刺殺小說家》《解放了》《我和我的祖國》等多個影視項目；

文旅板塊則持有較多重資產。截至 2019 年底，融創已布局文旅項目 40 個，其中涵蓋 41 個主題樂園、46 個商業及近 100 家高端酒店，2019 年實現收入 28.5 億元，同比增長 41%。

此前備受關注的是前融創合計斥資 501.25 億元，拿下萬達文旅城系列項目，以及萬達文旅管理運營團隊。這些資產統一納入融創旗下的融創文旅集團，并擴展成 10 座文旅城、4 個旅游度假區、12 個文旅小鎮，其中涵蓋了 39 個主題樂園、24 個文旅商業及 70 家星級酒店。

孫宏斌說：" 我們在地產、文旅、會議會展、物業服務這四大板塊，已經做到行業頭部。未來三到五年內，融創文化、醫療康養業務也要成為頭部。"

圖片來自融創中國官網

房地產不能作為短期刺激經濟的手段，不能作為宏觀調控的一個工具。在這個邏輯之下，房企拼的是穩健、均衡發展和綜合競爭力。

2020 年太過特殊，但說不定這也是包括融創在內的巨頭公司調整節奏、韜光養晦的好時間。

來源：資本偵探 亞瀾