2025 年一季度增量市場(chǎng)經(jīng)歷了 1 月的開(kāi)業(yè)高峰，2 月、3 月的開(kāi)業(yè)淡季，最終以約 50 個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目收官。

云貴下沉市場(chǎng)新開(kāi)業(yè)量爆發(fā)、存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占比一路走高，二次元主題商業(yè)火爆，文旅商業(yè)扎堆開(kāi)業(yè)是一季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的趨勢(shì)，而北京超極合生匯西區(qū)、龍湖新品牌 " 歡肆 " 首秀項(xiàng)目、成都痛樓購(gòu)次元 K88、重慶 S,95 超次元中心等多元風(fēng)格項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)更多新看點(diǎn)。

Q1 新開(kāi)業(yè)量收縮，存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目占比高達(dá) 36%

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025 年第一季度全國(guó)開(kāi)業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目約 50 個(gè)，合計(jì)商業(yè)建筑面積超 260 萬(wàn)平方米。同比 2024 年 Q1 同期開(kāi)業(yè)量明顯收縮，其中數(shù)量減少 9.09%，商業(yè)建筑面積減少 25.22%。顯然，在開(kāi)業(yè)量收縮的同時(shí)，項(xiàng)目單體量也呈現(xiàn)小型化。

從各月開(kāi)業(yè)量看，1 月份在元旦假期和春節(jié)前的開(kāi)業(yè)高峰期雙重因素推動(dòng)下開(kāi)出 43 個(gè)項(xiàng)目，約 220 萬(wàn)平方米體量，分別占一季度開(kāi)業(yè)總量的 86%、82.59%；2 月份為春節(jié)假期及節(jié)后開(kāi)業(yè)淡季，整月無(wú)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目；3 月份開(kāi)業(yè)量逐步回升，但也僅開(kāi)出 7 個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)建筑面積不足 50 萬(wàn)平方米。

圖源：贏商網(wǎng)

值得注意的是，存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目成為一季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目最大特點(diǎn)，一季度共 18 個(gè)存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，占整體開(kāi)業(yè)數(shù)量的 36%，3 月份開(kāi)業(yè)的 7 個(gè)項(xiàng)目中有 3 個(gè)為存量改造項(xiàng)目，占比近半。存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，在新開(kāi)業(yè)市場(chǎng)中扮演著越來(lái)越重要的角色。

西南區(qū)開(kāi)業(yè)量晉升第二，華北與華南并列

2025 年 Q1 全國(guó)七大區(qū)均有新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，其中華東區(qū)依然在首位，17 個(gè)項(xiàng)目，占比 34%，江蘇、安徽貢獻(xiàn)量最大，分別有 5 個(gè)、4 個(gè)項(xiàng)目，上海、浙江、山東、福建各 2 個(gè)項(xiàng)目。

西南區(qū) Q1 新開(kāi)業(yè)量晉升七大區(qū)第二，10 個(gè)項(xiàng)目，占比 20%，開(kāi)業(yè)活躍度較去年有明顯提升。其中貴州占 5 個(gè)項(xiàng)目，以一省之力撐起西南區(qū)一半開(kāi)業(yè)量。此外，四川 2 個(gè)項(xiàng)目，重慶、云南、西藏各 1 個(gè)項(xiàng)目。

華南區(qū)、華北區(qū)并列，各 8 個(gè)項(xiàng)目。華南區(qū)廣東、廣西分別開(kāi)業(yè) 5 個(gè)項(xiàng)目和 3 個(gè)項(xiàng)目；華北區(qū)北京、河北各 3 個(gè)項(xiàng)目，山西、內(nèi)蒙古各 1 個(gè)項(xiàng)目。

華中區(qū)開(kāi)業(yè) 5 個(gè)項(xiàng)目，湖南 2 個(gè)，湖北、河南、江西各 1 個(gè)。西北區(qū)、東北區(qū)均為 1 個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，分別位于陜西西安，吉林長(zhǎng)春。

圖源：贏商網(wǎng)

商業(yè)低線級(jí)城市成為新開(kāi)業(yè)主要市場(chǎng)，云貴地州開(kāi)業(yè)量 " 爆發(fā) "

從 Q1 新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分布的城市商業(yè)線級(jí)看，商業(yè)低線級(jí)城市占比反超商業(yè)高線級(jí)城市，占比分別為 58%、42%，商業(yè)低線級(jí)城市成為新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的主要市場(chǎng)。

圖源：贏商網(wǎng)

商業(yè)低線級(jí)市場(chǎng)中，又以商業(yè)五線城市最活躍，也是六大城市商業(yè)線級(jí)中開(kāi)業(yè)量最大的，五線城市共 12 個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，其中西南區(qū) 4 個(gè)，華南區(qū)、華中區(qū)各 3 個(gè)，華北區(qū)、東北區(qū)各 1 個(gè)。具體到城市方面，云南、貴州地級(jí)市、地州開(kāi)業(yè)量 " 爆發(fā) "，包括西雙版納、黔東南、黔西南、畢節(jié)、銅仁均有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。此外，還有廣西崇左、賀州，湖南湘潭、岳陽(yáng)，廣東陽(yáng)江，湖北咸寧、安徽宿州、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟等商業(yè)五線城市。

圖源：贏商網(wǎng)

龍湖全新品牌 " 歡肆 " 項(xiàng)目首秀，愛(ài)琴海、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)發(fā)力下沉市場(chǎng)

一季度，龍湖、合生創(chuàng)展、愛(ài)琴海集團(tuán)、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)等規(guī)模企業(yè)均開(kāi)出新項(xiàng)目，后三者集體在下沉市場(chǎng)發(fā)力，火力全開(kāi)。

龍湖龍智資管旗下的活力街區(qū)品牌 " 歡肆 " 項(xiàng)目首秀，龍湖合肥歡肆、龍湖成都武侯歡肆兩項(xiàng)目同日開(kāi)業(yè)。" 歡肆 " 是龍湖全新打造的創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，基于 "Hybrid Space" 的核心理念，旨在通過(guò)活力街區(qū)與品質(zhì)公寓等業(yè)態(tài)的有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)居住、餐飲、娛樂(lè)、社交等功能的 " 無(wú)界串聯(lián) "。

龍湖合肥歡肆，圖源：項(xiàng)目方

合生創(chuàng)展旗下北京超極合生匯西區(qū)開(kāi)業(yè)，體量 16 萬(wàn)平方米，與去年 4 月試營(yíng)業(yè)的東區(qū)合體形成 46 萬(wàn)㎡超大體量商業(yè)綜合體，匯聚近 800 家品牌，涵蓋娛樂(lè)、餐飲、珠寶、數(shù)碼、服飾零售等眾多業(yè)態(tài)，樹(shù)立了北京 POD 項(xiàng)目的新標(biāo)桿。

北京超極合生匯西區(qū) 圖源：項(xiàng)目方

愛(ài)琴海集團(tuán)深入云貴下沉城市，接手原黔東南凱里東方廣場(chǎng)，重新打造成為凱里東方愛(ài)琴海購(gòu)物中心，15 萬(wàn)平方米的體量成為凱里最大商業(yè)綜合體；西雙版納愛(ài)琴海購(gòu)物中心則打造首個(gè)云南雨林峽谷主題購(gòu)物中心，體量超 7 萬(wàn)平方米。

西雙版納愛(ài)琴海購(gòu)物中心 圖源：愛(ài)琴海集團(tuán)

世紀(jì)金源同樣深耕貴州下沉市場(chǎng)，帶來(lái)畢節(jié)方圓薈 · 樽憬財(cái)富廣場(chǎng)，體量超 9 萬(wàn)平方米，以街區(qū) +MALL 的形式呈現(xiàn)，還打造了英倫風(fēng)網(wǎng)紅街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厝麓蚩ǖ亍?/p>

融創(chuàng)商業(yè)攜 "ins park" 產(chǎn)品線首進(jìn)崇左市場(chǎng)，崇左融創(chuàng) ins park 以 " 商業(yè)零售鏈接文化文旅地方特色相結(jié)合 " 為定位，將本土民族文化融入建設(shè)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，致力于打造集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等具有崇左地方特色的 " 一站式 " 休閑生活購(gòu)物中心。

存量改造項(xiàng)目成為一季度新開(kāi)業(yè)市場(chǎng)最大看點(diǎn)

在城市更新政策引領(lǐng)和商業(yè)升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目在新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中的占比急劇上升，一季度共 18 個(gè)存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量的 36%，3 月份開(kāi)業(yè)的 7 個(gè)項(xiàng)目中有 3 個(gè)為存量改造項(xiàng)目，占比接近一半。

其中，老百貨改造煥新加速推進(jìn)，如原巴黎春天上海天山店、原南寧南棉南城百貨、原布局百聯(lián)清城商場(chǎng)、原臨沂銀座廣場(chǎng)、原湘潭康星百貨等。

還有商超、菜市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，如原上海虹口搜樂(lè)城、原太原山姆士超市學(xué)府店、寧波原老邱隘市場(chǎng)等。

另外，多個(gè)大體量改造項(xiàng)目也備受關(guān)注，如 16 萬(wàn)平方米的北京超極合生匯西區(qū)（原永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心），11 萬(wàn)平方米的北京大興新辰天地（原百聯(lián)清城商場(chǎng)）；15 萬(wàn)平方米的黔東南凱里東方愛(ài)琴海購(gòu)物中心（原為凱里東方廣場(chǎng)），全面煥新開(kāi)業(yè)后將成為城市的重要消費(fèi)聚集地。

存量項(xiàng)目改造的背后，是城市昔日一代商業(yè)地標(biāo)的落幕，也是重生。改造煥新后的項(xiàng)目，以年輕、時(shí)尚的姿態(tài)重新面向市場(chǎng)，以二次元主題商場(chǎng)、非標(biāo)商業(yè)、創(chuàng)新空間等概念等，打造城市潮流社交場(chǎng)、全新消費(fèi)體驗(yàn)地，重新聚集年輕一代消費(fèi)群。

二次元主題商業(yè)火爆，成為存量項(xiàng)目改造的新出路，商場(chǎng)流量新密碼

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024 年中國(guó)谷子經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模達(dá) 1689 億元，較 2023 年增長(zhǎng) 40.63%，正以加速度增長(zhǎng)，用戶(hù)規(guī)模突破 5 億人。二次元經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，帶火了二次元主題商業(yè)。

今年一季度，二次元主題商場(chǎng)如雨后春筍，接二連三開(kāi)業(yè)。1 月份，成都首座 " 痛樓 " 購(gòu)次元 K88 開(kāi)業(yè)人氣爆棚；重慶二次元主題商場(chǎng) S,95 超次元中心開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人氣猶如 " 春運(yùn) " 現(xiàn)場(chǎng)；純二次元主題商場(chǎng)，無(wú)錫 MEGA 明珠開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng) " 人從眾 "，3 月開(kāi)業(yè)的上海巴黎春天 · 悅匯天山，再現(xiàn)吃谷群體的狂歡。

成都購(gòu)次元 K88，圖源：項(xiàng)目方

值得注意的是，這些新開(kāi)業(yè)的二次元主題商場(chǎng)，無(wú)一例外都是存量改造項(xiàng)目，而且均為城市核心商圈的物業(yè)，體量偏小，多為一、兩萬(wàn)平方米左右。加上去年開(kāi)業(yè)的百聯(lián) zx 創(chuàng)趣場(chǎng)、武漢潮流盒子 X118、南京新街口 PSE Space 次元空間等二次元主題商場(chǎng)，很顯然，二次元主題商業(yè)正成為城市核心商圈存量項(xiàng)目改造的新出路。二次元商業(yè)以 Z 世代年輕消費(fèi)群體為核心，也切實(shí)為老舊物業(yè)帶來(lái)全新的年輕活力，成為年輕一代的消費(fèi)聚集地。

二次元主題商業(yè)，不僅是存量項(xiàng)目改造的新出路，也是商場(chǎng)流量新密碼。不少商場(chǎng)通過(guò)二次元主題打造街區(qū)融入二次元業(yè)態(tài)，以吸引二次元消費(fèi)群體，為商場(chǎng)引流。如長(zhǎng)春摩天活力城 Mall 2 期，打造 " 摩天次元街區(qū) "，成為東北首個(gè)次元街區(qū)。

公園 +、微度假、文旅商業(yè)等新消費(fèi)場(chǎng)景概念依然 " 搶眼 "

新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)圍繞公園 +、微度假、文旅等概念，積極打造新消費(fèi)場(chǎng)景體驗(yàn)。

公園 +：蘇州相城陽(yáng)澄 · 繁花里打造公園式鄰里商業(yè)，集合生活服務(wù)、餐飲集聚、社交娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，配以陽(yáng)光大草坪、運(yùn)動(dòng)跑道、游樂(lè)設(shè)施等；廣州從化金滙城將當(dāng)?shù)亓飨訃?guó)家森林公園等自然資源景觀與商業(yè)相融合，打造獨(dú)特五大場(chǎng)景，融合山谷氛圍，還將與規(guī)劃的從化生態(tài)公園形成主題聯(lián)動(dòng)。

蘇州相城陽(yáng)澄 · 繁花里 圖源：相城集團(tuán)

微度假：泰州中健瑪璽（靖江）奧特萊斯活力小鎮(zhèn)位于靖江市文創(chuàng)園核心地塊，打造微度假體驗(yàn)的文旅奧萊；合肥建中 · 東興城打造一站式微度假體驗(yàn)式購(gòu)物中心。

文旅商業(yè)：一季度還迎來(lái)了文旅商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)潮，揚(yáng)州歷史文化主題商業(yè)——揚(yáng)州印象館、文創(chuàng)展示標(biāo)桿地——紹興越王城文化廣場(chǎng)、歷史人文街區(qū)——蘇州盛家厙二期、晉江五店市晉文坊國(guó)潮街區(qū)、一站式城市級(jí)旅游休閑街區(qū)——上饒水南街文化街區(qū)、重慶魯祖廟傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)等項(xiàng)目，將商業(yè)與在地歷史文化深度融合，打造出沉浸式文旅體驗(yàn)，成為當(dāng)?shù)厥忻窦巴鈦?lái)游客的游逛圣地。

來(lái)源：贏商網(wǎng)