底層資產(chǎn)為廣州和長(zhǎng)沙商場(chǎng)

長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目 圖源：上海證券交易所披露文件

首單外資消費(fèi)公募 REITs 來了。

近日，上海證券交易所披露，一只名為 " 華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 " 的基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 項(xiàng)目狀態(tài)更新至 " 已受理 "。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這只公募 REIT 即為凱德投資近日宣布的旗下首支國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REIT ——凱德商業(yè) C-REIT。首批納入的兩個(gè)資產(chǎn)，分別是位于廣州的區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng) · 云尚（下稱 " 廣州云尚項(xiàng)目 "）和位于長(zhǎng)沙的社區(qū)型購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng) · 雨花亭（下稱 " 長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目 "），總資產(chǎn)規(guī)模約為 28 億元。

自 2021 年 6 月首批 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 上市以來，我國(guó)公募 REITs 市場(chǎng)發(fā)展迅猛，截至 4 月 15 日，公募 REITs 上市數(shù)量已達(dá) 60 只，市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá) 1748.01 億元，全市場(chǎng)市值規(guī)模達(dá) 1881.18 億元，其中包括 6 只基礎(chǔ)資產(chǎn)類型為購(gòu)物中心的消費(fèi)設(shè)施公募 REITs。

凱德商業(yè) C-REIT 是首只由外資資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募 REIT 產(chǎn)品。作為底層資產(chǎn)之一的長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目是已于新加坡上市的凱德中國(guó)信托旗下資產(chǎn)，為配合凱德商業(yè) C-REIT 的設(shè)立，凱德中國(guó)信托計(jì)劃向凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（下稱 " 凱德商用 "）的全資子公司出售長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目。

這也意味著，待交易落實(shí)和凱德商業(yè) C-REIT 上市之后，長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目將由境外上市的 REIT 轉(zhuǎn)移至境內(nèi)。凱德集團(tuán)相關(guān)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，" 凱德中國(guó)信托的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，估值合理，充分滿足 C-REIT 首發(fā)資產(chǎn)要求，從凱德中國(guó)信托的角度來看，出售長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目可以降低零售資產(chǎn)的比重，符合凱德中國(guó)信托業(yè)態(tài)多元化的發(fā)展方向。"

境外 REIT 資產(chǎn) " 賣回 " 國(guó)內(nèi)

與長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目一起作為底層資產(chǎn)的，還有位于廣州云尚項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到 16.84 萬平方米，整體出租率約為 97%，總規(guī)模約為 28 億元。

凱德商業(yè) C-REIT 相關(guān)文件申報(bào)稿顯示，長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目建筑面積為 7.54 萬平方米，可租賃面積為 4.33 萬平方米。2022 年至 2024 年，該項(xiàng)目的年度營(yíng)業(yè)收入（考慮租金減免，不含稅）分別為 7526.87 萬元、8221.92 萬元和 8725.55 萬元，凈利潤(rùn)分別為 2176.35 萬元、2480.77 萬元和 2861.51 萬元。

廣州云尚項(xiàng)目建筑面積 9.30 萬平方米，可租賃面積為 4.88 萬平方米。2022 年至 2024 年，該項(xiàng)目的年度營(yíng)業(yè)收入（考慮租金減免，不含稅）分別為 1.55 億元、1.63 億元和 1.65 億元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)分別為 8569.70 萬元、8905.12 萬元、2256.88 萬元。

廣州云尚項(xiàng)目 圖源：上海證券交易所披露文件

目前，廣州云尚項(xiàng)目由凱德投資和凱德發(fā)展分別持股 70% 和 30%；長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目則是凱德中國(guó)信托旗下資產(chǎn)。凱德發(fā)展負(fù)責(zé)凱德集團(tuán)私有化的開發(fā)業(yè)務(wù)，上市公司凱德投資則負(fù)責(zé)凱德集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。持有長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目的凱德中國(guó)信托，亦是凱德投資旗下的其中一只上市基金。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，在新加坡上市的凱德中國(guó)信托主要面向國(guó)際投資者，而中國(guó)公募 REITs 主要是吸引服務(wù)國(guó)內(nèi)投資者，" 通過中國(guó)公募 REITs，包括凱德中國(guó)信托在內(nèi)的原始權(quán)益人可以回收部分資金，降低杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為后續(xù)投資和擴(kuò)展提供資金來源 "。

當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，為發(fā)行國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REIT 提供了良好的時(shí)機(jī)，包括零售商業(yè)地產(chǎn)、物流設(shè)施等在內(nèi)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與居民日常生活密切相關(guān)，具有較強(qiáng)的抗周期性，" 在經(jīng)濟(jì)不確定性較高的情況下，這類資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流和長(zhǎng)期收益特性更容易吸引投資者 "。黃立沖指出。

自 2021 年 6 月首批 9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 上市以來，國(guó)內(nèi)公募 REITs 市場(chǎng)發(fā)展迅猛。開年以來國(guó)內(nèi) REITs 市場(chǎng)火熱，從年初至 4 月 15 日，中證 REITs 全收益指數(shù)累計(jì)漲幅達(dá) 10.68%，今年擴(kuò)大內(nèi)需、以舊換新以及提振消費(fèi)政策助推了 REITs 市場(chǎng)消費(fèi)板塊的積極情緒。

根據(jù)中證鵬元的報(bào)告，截至 4 月 15 日，開年來累計(jì)漲幅前三的標(biāo)的資產(chǎn)均集中在消費(fèi)板塊的購(gòu)物中心或社區(qū)商業(yè)，其中，華夏首創(chuàng)奧萊 REIT 累計(jì)上漲 38.29%、華夏大悅城商業(yè) REIT 累計(jì)上漲 33.21%、嘉實(shí)物美消費(fèi) REIT 累計(jì)上漲 28.97%。

還有 35 個(gè)資產(chǎn)可沖刺國(guó)內(nèi) REITs

凱德投資有意做大其在中國(guó)國(guó)內(nèi)公募 REITs 市場(chǎng)的資產(chǎn)管理規(guī)模，" 公司將支持凱德商業(yè) C-REIT 和凱德中國(guó)信托的增長(zhǎng)，為其提供未來擴(kuò)募所需的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備 "。

時(shí)代財(cái)經(jīng)從凱德商業(yè) C-REIT 相關(guān)文件申報(bào)稿了解到，未來，凱德投資的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將擇機(jī)注入凱德商用旗下，進(jìn)一步提供儲(chǔ)備可擴(kuò)募資產(chǎn)。作為凱德投資的子公司，凱德商用的定位是凱德投資在華業(yè)務(wù)的核心平臺(tái)，負(fù)責(zé)消費(fèi)及新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資、租賃和運(yùn)營(yíng)管理，其中，新經(jīng)濟(jì)方面的投資覆蓋物流中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等。

截至 2024 年 12 月 31 日，凱德商用持有的旗下儲(chǔ)備可擴(kuò)募消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)共 35 個(gè)， 總規(guī)模超過 300 萬平方米，分布于北京、上海在內(nèi)的一線城市及強(qiáng)二線城市，至少包括 16 個(gè)購(gòu)物中心。其中，凱德商用持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模超過 800 億元，" 儲(chǔ)備可擴(kuò)募資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)均較為成熟 "，平均已運(yùn)營(yíng)年限超過 11 年，大部分資產(chǎn)近三年平均出租率超過 80%。

凱德商用持有的部分消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)情況

同期，凱德投資的資產(chǎn)管理規(guī)模約為 1360 億新元，35% 位于中國(guó)；基金資產(chǎn)管理規(guī)模 1170 億新元，26% 位于中國(guó)，7 只上市基金占去 700 億新元，私募基金則占去 470 億新元。

凱德投資參與國(guó)內(nèi)公募 REITs 市場(chǎng)的一系列行動(dòng)，也間接打破了近些年市場(chǎng)對(duì)其拋售在華資產(chǎn)的猜疑。

此前，凱德方面曾在多個(gè)場(chǎng)合不斷強(qiáng)調(diào) " 繼續(xù)深耕中國(guó) "，凱德投資在去年 11 月 22 日舉行的投資者日上表示，近年來，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、凱德投資向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大背景下，公司在華業(yè)務(wù)也在加快轉(zhuǎn)型和重新定位，包括大力發(fā)展人民幣基金業(yè)務(wù)，發(fā)展基金管理平臺(tái)，借此繼續(xù)深化在華業(yè)務(wù)，以順應(yīng)趨勢(shì)，繼續(xù)推動(dòng)增長(zhǎng)。

凱德投資集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤彼時(shí)透露，自 2021 年以來，凱德投資共回收資本約 240 億新元，其中有約 110 億新元來自中國(guó)，而所回收的總資本中，約 75% 被注入了其私募或者上市基金，同時(shí)，"2021 年以來，我們的中國(guó)團(tuán)隊(duì)成功募集了近 500 億元（約 92 億新元）的國(guó)內(nèi)資本 "。

來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)