銀行如何撬動萬億級住房租賃金融市場金融
種種跡象表明,我國住房體制正在經歷分配貨幣化后的最大變革,在一路高歌猛進二十年后,以商品房為主要供給品類的市場終于迎來了“房住不炒”的歷史拐點。不過,彼之砒霜,我之蜜糖,伴隨著“租購并舉”、“租住同權”等供給側改革各項長效機制的陸續出臺,住房租賃市場跑步進入快速發展通道。8月,阿里巴巴與杭州市政府合作打造國內首家“智慧住房租賃平臺”,10月,京東中標北京市租房監管平臺項目,國內首單權益性長租公寓資產類REITs(新派公寓)和央企首單自持住房REITs(保利地產)也相繼落地,11月,建設銀行與萬科、華潤等11家房企簽署房屋租賃戰略合作協議,并順勢推出旨在鼓勵長租的個人住房租賃貸款產品“按居貸”,而此前,中國銀行、中信銀行也已有類似舉措。政府、機構、資本的競相入場,有利于住房租賃商業生態的健康發育,一個萬億級規模的市場隱隱若現。
供求形勢評估
——從需求端來看,宏觀方面,綜合地產商、中介、券商和獨立研究機構等多方數據源預判,住房租賃需求客戶主體規模預計將達2.7億,年成交總額有望突破1.9萬億元,有正向人口導入的一二線城市年增長率平均可至35%;微觀方面,產品需求以小戶型、低租金為主,租金支付占家庭收入比例的中間數為25% - 30%,另外,如在政策和市場雙重影響下,原有商品房購買需求和“群租”等灰色地帶住房供給得到抑制,住房租賃市場需求人群還可能得到更大擴展。
——從供給側來看,市場方面,雖然國內主要城市特別是一線城市市區土地供應受限趨緩,但郊區和周邊城市帶供應充足,另外,受惠于城市更新和工商業地塊功能轉型,特別是我國城市化進程還處在上升階段,租賃住房的供應仍可保障;政策方面,房地產作為支柱產業的作用和宣示逐步淡化,取而代之的是對其民生-社會保障屬性的強調,以教育為焦點的附著于房屋之上的一系列社會福利權利的“租住同權”成為重中之重。過去依賴市場機制的、單一的商品房銷售供給制度轉變為有社會福利色彩的、政府有形之手直接介入的多種供給制度,不同產權屬性、不同制度安排的住房形式創新活躍。
——從競爭市場來看,商品房市場一方面由于政策利空,另一方面由于自身價格高位運行,雖然在功能性的細分市場(如學區房、改善型住房等)等仍有潛力,但在整體上阻卻了需求的增長,而共有產權住房等新型產權安排受制于政策變動和業務發育,其影響須在中長期才得以顯現。對住房租賃市場來說,圍繞房屋的三重屬性——居住屬性、社會福利屬性和投資屬性,在增加政策對社會福利的投入,抑制商品房投資價值基礎上,租賃的宜居、親民價值將得到進一步發現,而作為經濟民主化的動力之一,金融創新也將導入更多客戶,在妥善控制風險的前提下,市場前景將持續看好。
商業模式預判
住房租賃市場的變革、規范與賦權所帶來的方方面面的影響將是持續、漸進的歷史進程,其深度和廣度可能遠超想象。僅從當前的觀察來看,住房租賃市場變革的路徑應該是從過去主要基于線下、個體零散、業務非標準化、短期交易的市場向線上線下相結合、平臺集中撮合、產品標準化、面向長期的市場轉變。這一進程的關鍵是權利安排、信息交互和金融創新的發展,而租賃市場規模的擴大將對周邊如商品房市場及市場主體產生分化甚至偏利空的外部性,而這又增加了其介入租賃市場的積極性。
眼下,除正在經歷業務轉型的酒店運營企業和租房中介企業外,新進入住房租賃市場的玩家主要有地產企業、互聯網公司和商業銀行,圍繞不同訴求和優勢,多層次供給的市場雛形正在浮現。
對地產企業來說,隨著商品房銷售黃金時代的謝幕,這些企業勢必也要再次定位,另尋穩定的業務增長點。在種種可能的解決方案中,自持住房、發展租賃業務目前看來是最不壞的選擇:消極方面看來固然使企業的資產變重,周期變長,但積極方面看卻使企業能最大程度享受住房資產升值的好處,并持有相對長期、穩定的現金流,甚至可以以此為基礎向銀行等金融機構融資,再次獲取流動性。
對互聯網企業來說,進軍個人住房租賃市場是其由線上向線下戰略發展的自然延伸,服務客群也與先前高度重合,既可以順勢收割這一重要生活場景,對其打造衣食住行生態閉環,豐富平臺產品,完善數據來源也具有重要意義。
對商業銀行來說,首先是在宏觀經濟環境下向零售突圍的整體壓力,在業務形態上也需要在發展遭遇瓶頸的對公信貸和個人購房信貸之外另尋增長點,探索網點和線下團隊的轉型方向,最后,發展個人租房信貸還可使銀行更主動地切入客戶生活場景,在大數據支持下打造更加對客友好的智慧型銀行。
一花獨放不是春,孤雁奮飛難成行。對于住房租賃這個準入門檻不高、業態有待發育的市場來說,其發展壯大有賴于包括新舊市場主體的共同協作:酒店運營企業和租房中介企業的優勢在于貼近市場的信息優勢、前期實踐的經驗積累以及專業、龐大的線下團隊;地產企業的優勢在于直接持有資產、客戶資源,對市場上業務開拓和風險防控具有最為權威的話語權;互聯網企業的優勢首先在于可提供聚合生態、引入更多合作者的平臺,其次是可以導入不同維度的相關數據,最后是有標準化、網絡化、注重客戶體驗的產品設計能力和經驗;商業銀行的優勢在于穩定、低廉的資金提供以及專業、可信賴的金融產品設計能力,而后者既表現為信貸產品本身的設計,也同樣表現在信貸周邊產品,包括證券化產品的設計上。
展望未來的商業模式,結合前述主導企業及其資源稟賦的不同,可能出現酒店運營企業主導的長租公寓類、租房中介企業主導的分散租賃類、地產企業主導的自持集中租賃類、互聯網企業主導的網絡共享類、商業銀行主導的融資租賃類等。
銀行策略選擇
雖然市場有需求,政策有傾斜,相關企業也都摩拳擦掌、躍躍欲試,但從目前客觀條件分析,商業銀行切入住房租賃市場仍需謹慎:一方面固然是客戶條件限制,不得不承認,與購房市場客戶相比,租賃市場客戶信用資質相對“次級”,另一方面也是法制、信息等社會公共基礎設施發育不完全,與基于物權的住房抵押貸款相比,權利人只能獲得基于債權的限于合同相對性的保護,另外,客觀上的“數據孤島”也削弱了對租賃人信用資質的全面把握。在上述情況限制下,銀行只能以無抵押的信用貸形式提供產品,因此要植根場景,圍繞業務的標準化、數據化和網絡化,以風險定價為核心構建全面性解決方案:
實施路徑方面,集中式項目2B以REITs為主要載體向企業融資,打造從進入到推出的全產業鏈貸款及證券化支持,2C鎖定場景向項目租房客戶發放貸款;分散式項目探索開設網絡貸款超市等,主打以信用、線上為主的貸款模式,同時注意大數據和人工智能等金融科技的支持和互聯網等平臺的導流。
產品設計方面,首先要從應用場景、合作伙伴入手,限制貸款適用人群,從源頭上獲取較為優質的客戶、封閉風險;在此基礎上,要合理定價,使期限和利率設計更加貼合實際,最后,與客戶行為習慣相適應,設計上還要注重線上線下相結合,關注客戶體驗。
風險控制方面,與個人住房抵押貸款匹配的風險策略不同,租賃貸款業務要更加依賴基于人的、實時跟進的風控手段,這要求既要構建在大數據基礎上,有人工智能預判的實時監測和干預機制,也要考慮引入保險、證券化等退出機制。另外,在業務發展不確定的早期嘗試階段,可以考慮成立專門的子公司運獨立運營以隔離風險。
合作方式方面,由本市場前述客觀條件決定,各相關企業可基于開放性彼此交叉、合作開拓業務,并根據客戶導流、產品設計、風險防控以及資金、技術和數據等資源的提供等貢獻和價值分成。在后期機制上也有保險公司、證券公司、資產處置公司等進入的機會。
基礎設施方面,要完善立法,根本上是擴展租賃權利人的權利邊界,適當打破合同權利保護的相對性限制,使其獲得某種“準物權”的保障,同時要構筑、完善數據平臺等信息聚合機制,并考慮區塊鏈等技術的應用。主體上除政府、企業外,還要考慮發揮行業協會以及律師、會計師、審計師等專業力量的作用。
【來源：中國農業銀行網絡金融部 作者：車寧】
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